Sous-location : règles, contrat, montant du loyer, risques

Est-ce légal de sous-louer un logement ?

La sous-location d’un logement est réglementée par la loi. Selon les cas, elle peut être prohibée ou autorisée, sous conditions. Tour d’horizon de ses modalités de mise en œuvre en fonction du parc immobilier (privé ou social) et du type de logement. 

Logement loué vide ou meublé (parc privé)

Le locataire doit obtenir l’accord écrit du bailleur avant de sous-louer les lieux. L’accord porte sur le fait de sous-louer le logement et le montant du loyer appliqué pour la sous-location. La fixation du loyer au m² de surface habitable est réglementée. Son montant ne doit pas excéder celui demandé à l’occupant du logement (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). 

Pour éviter tout litige, il est recommandé d’envoyer la demande d’autorisation au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. L’Institut national de la consommation (INC) propose un modèle de courrier. 

Après avoir obtenu l’approbation du propriétaire, le locataire est tenu de communiquer au sous-locataire :

• L’autorisation écrite de sous-location, transmise par le propriétaire ;
• La copie du contrat de location en cours du locataire. 

Si le bail du locataire expire ou prend fin, le sous-locataire n’a pas de droit envers le propriétaire. Il n’a pas non plus de titre d’occupation pour le logement concerné. 

Bon à savoir : quels sont les risques de sous-louer sans autorisation ?

Sous-louer son logement sans avoir obtenu au préalable l’autorisation du bailleur est susceptible d’entraîner la résiliation des contrats de location du locataire et du sous-locataire. En parallèle, le locataire peut être contraint à verser la totalité des sous-loyers perçus à son propriétaire. En cas de préjudice, il peut être condamné à lui payer des dommages et intérêts.

La sous-location d’un logement en parc privé 

Logement conventionné Anah (parc privé)

Le locataire d’un logement conventionné Anah a l’autorisation de sous-louer les lieux à une personne adulte handicapée, sous réserve d’avoir signé avec elle un contrat d’accueil familial. Avant d’entamer les démarches, l’occupant du logement doit notifier le bailleur de son projet de sous-louer les lieux par lettre recommandée avec avis de réception. 

Logement privé 

Au contraire d’un logement vide ou meublé, l’approbation du propriétaire n’est pas requise. En revanche, deux conditions sont à respecter : 

• La durée du contrat de location du sous-locataire ne doit pas être supérieure à celle du bail du locataire ;
• Le montant du loyer ne doit pas dépasser celui réglé par le locataire.

Bon à savoir : quelle est la différence entre un colocataire et un sous-locataire ?

Dans une colocation, les occupants vivent dans le même logement. Ils partagent en plus le paiement du loyer et des charges locatives. Ce n’est pas le cas dans une sous-location. Autre différence : en colocation, le loyer est réglé au propriétaire. En sous-location, il est payé au locataire, devenu bailleur du logement. 

Logement dit « Loi de 48 » (parc privé)

Le locataire peut sous-louer la totalité d’un logement dit « Loi de 48 », s’il a obtenu en amont l’autorisation écrite du bailleur. Le sous-locataire a le droit de rester dans les lieux, même si le locataire le quitte. Le montant du loyer réglé par le sous-locataire doit être équivalent à celui du locataire. 

Si le locataire désire sous-louer une partie du logement, les règles diffèrent selon le nombre de pièces : 

• 2 à 5 pièces : le locataire est autorisé à louer une pièce ou deux (à un ou deux sous-locataires), s’il vit seul et est âgé de plus de 65 ans. Il doit avertir le bailleur de son intention de sous-louer dans un délai d’un mois. La durée du contrat de location est établie librement entre le locataire et le sous-locataire. Le loyer doit quant à lui être proportionné à la superficie louée. Une majoration de 20 % du montant est tolérée ;
• 6 pièces et plus : le locataire a le droit de sous-louer une pièce maximum. 

Bon à savoir : quels sont les logements soumis à la loi de 1948 ?

Pour être soumise à la loi de 48, une location doit :

• Avoir été construite avant le 1^er septembre 1948 ;
• Être située dans une commune de plus de 10 000 habitants ou à proximité ;
• Accueillir un locataire, entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986.

Puis-je sous-louer mon logement social ?

Le locataire d’un logement social n’a pas le droit de le sous-louer en totalité. S’il le fait malgré l’interdiction, le propriétaire peut demander au juge de mettre fin aux contrats de location du locataire et du sous-locataire. 

Les règles sont différentes si le locataire souhaite sous-louer une partie de son logement social. Il a le droit de le faire, si le sous-locataire est âgé de 60 ans et plus ou est une personne adulte handicapée, avec laquelle il a signé un contrat d’accueil familial. 

La durée du contrat de sous-location n’est pas limitée. Le locataire doit remettre au sous-locataire un duplicata de l’autorisation écrite du propriétaire et de son bail en cours. 

Bon à savoir : quels sont les différents types de logements sociaux ?

Les logements du secteur social peuvent être : 

• Des logements détenus par des organismes HLM (habitation à loyer modéré) ou par d’autres bailleurs de logements sociaux comme des sociétés immobilières d’économie mixte (SEM). Ces logements sont soumis à la législation pour fixer les loyers ;
• Des logements non rattachés à un organisme HLM, mais pratiquant un loyer HLM.

Les trois points clés à retenir :

• La sous-location prend la forme d’un contrat reposant sur la location de tout ou partie d’un logement à une autre personne, appelée sous-locataire ; 
• Dans le parc locatif privé, la sous-location peut être autorisée si le locataire respecte les règles : approbation du propriétaire, montant du loyer, durée du bail, contrat d’accueil familial, etc ;
• Dans un logement social, sous-louer la totalité des lieux est interdit par la loi. En revanche, en sous-louer une partie est autorisé, sous conditions.