Les habitations concernées par un bail
Toute habitation vide doit faire l’objet d’un bail si le logement sert de résidence principale au locataire.
Location de logement vide
Contrairement à un logement meublé, une habitation vide ne propose ni équipement ni appareils électroménagers. Cependant, elle peut inclure une cuisine aménagée ainsi que divers meubles (canapé-lit, bureau, etc.).
Bon à savoir : location saisonnière
Aucun bail n’est requis pour une location saisonnière ne dépassant pas 90 jours de résidence par an.
Location d’un logement meublé
Depuis août 2015, un logement est considéré comme meublé s’il dispose d’un ensemble de meubles essentiels pour la vie quotidienne, tels que :
- Réfrigérateur avec au moins un compartiment congélation ;
- Plaques de cuisson et four ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Vaisselle ;
- Table et chaises ;
- Literie et linge de lit ;
- Espace de rangement ;
- Matériel de nettoyage.
Selon le type de logement loué, les conditions du contrat de location peuvent varier.
Quelle est la durée d’un bail ?
La durée du contrat de location dépend de la nature du logement et du type de bail signé.
Durée légale d’un bail d’habitation classique
Pour une maison ou un appartement vide, la durée du bail est la suivante :
- 3 ans pour un particulier ;
- 6 ans si la propriété appartient à une entreprise ou une association.
Pour un logement meublé, le bail est d’une durée minimale d’un an.
Bon à savoir : durée d’une location étudiante
Si le locataire est étudiant, le bail peut être limité à 9 mois.
Période de location pour un bail mobilité
Pour les salariés en mission temporaire ou les étudiants (dans l’enseignement supérieur, apprentissage, stage, etc.) qui doivent déménager temporairement, un bail mobilité peut être signé, avec une durée allant de 1 à 10 mois. Cette durée peut être modifiée avec un avenant.
Bon à savoir : reconduction d’un bail mobilité
La loi interdit la signature de deux baux mobilité consécutifs pour un même logement. Pour un nouvel engagement, un bail d’habitation classique devra être signé.
Les clauses interdites dans un contrat de location
Mentions interdites concernant les frais et l’assurance
Lors de la signature du bail, le propriétaire ne peut imposer :
- La location d’un équipement complémentaire ;
- Des frais supplémentaires comme des coûts de relance de quittance ;
- Le prélèvement automatique du loyer chaque mois ;
- La déduction du loyer sur votre salaire ;
- Des pénalités pour non-respect du contrat de bail ;
- Les frais liés à l’état des lieux de sortie ;
- Le choix de la compagnie d’assurance habitation.
Mentions illégales concernant la jouissance du lieu par le locataire
En cas de travaux, le locataire doit permettre l’accès à l’habitation. Toutefois, si ces travaux dépassent 3 semaines, le propriétaire doit accorder une réduction de loyer. Assurez-vous que votre bail n’indique pas : « interdiction de recevoir une indemnité en cas de travaux de plus de 21 jours ».
En outre, le bailleur ne peut interdire :
- L’hébergement d’une autre personne occasionnellement ;
- La pratique d’activités syndicales, politiques ou associatives dans le logement.
À noter : l’ADIL peut vous aider
En cas de doutes, n’hésitez pas à contacter l’agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) de votre région. Elle sera en mesure de répondre à vos questions.
Les clauses obligatoires d’un bail
Un contrat de location doit être rédigé en plusieurs exemplaires et doit inclure certaines informations obligatoires.
Règles relatives aux différentes parties signataires
Le contrat de location doit comprendre :
- L’identité du propriétaire et du locataire ;
- L’adresse du propriétaire ;
- La durée de la location ainsi que la date d’effet ;
- Le nom de la société gérant l’habitation, si applicable.
Clauses concernant l’habitation
Le contrat doit également indiquer :
- La surface habitable ;
- Le nombre de pièces et le type de logement (appartement ou maison) ;
- Le type de bail ;
- Les travaux effectués depuis le précédent contrat de location.
Bon à savoir : l’absence de superficie
Si la superficie n’est pas mentionnée dans le bail, le bailleur a 1 mois pour la fournir. En cas de silence de sa part, vous pouvez saisir le juge des contentieux au tribunal judiciaire.
Modalités relatives au loyer et aux charges du logement
Le bail doit également préciser :
- Le montant du loyer et la date de paiement ;
- Le coût des charges ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- Le loyer de l’ancien locataire s’il a quitté les lieux dans les 18 mois précédents ;
- Les éventuels frais d’agence.
À noter : frais d’agence en cas de location
Les frais d’agence sont généralement partagés entre le propriétaire et le locataire. Ils ne doivent pas excéder :
- La moitié du montant total dû à l’agence ;
- Un tarif TTC par m², compris entre 8 et 12 € selon la zone.
Les mentions facultatives d’un contrat de location
Au-delà des clauses obligatoires, votre bail peut contenir des mentions spécifiques convenues entre vous et le propriétaire. Certaines de ces clauses sont résolutoires, permettant au propriétaire de résilier le contrat en cas de non-respect, comme par exemple pour des impayés.
En tant que locataire, vous disposez de 2 mois pour régler vos dettes de loyer. Durant cette période, vous pouvez demander une aide financière au FSL et un report de paiement auprès du tribunal.
Les documents annexes au bail
Lors de la signature de votre contrat, veuillez vous assurer de la présence des pièces jointes suivantes :
- Votre attestation d’assurance habitation ;
- L’état des lieux d’entrée ;
- L’état des risques et pollution, si la propriété est située dans une zone à risques spécifiques (inondation, séisme, etc.) ;
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le diagnostic d’exposition au plomb ;
- L’état des installations de gaz ou d’électricité si elles ont plus de 15 ans ;
- Une copie de la convention Anah (Agence nationale de l’habitat), si applicable ;
- Une copie de la grille de vétusté éventuelle ;
- Un extrait du règlement de copropriété si le logement appartient à un ensemble collectif.
Bon à savoir : le diagnostic amiante
Le diagnostic technique est généralement envoyé par email au locataire. Notez que le diagnostic amiante n’est pas obligatoire, mais vous pouvez le consulter à votre convenance.
Rétractation et résiliation d’un bail
Une fois le bail signé, aucune des parties ne peut se désengager sans respecter certaines conditions.
La rétractation après la signature d’un contrat de location
Pour se rétracter :
- Le locataire doit respecter un préavis avant de mettre fin à la location.
- Le propriétaire doit attendre la date de fin du bail sauf en cas de faute grave de la part du locataire (comme des dettes de loyer).
Mode d’emploi pour quitter un logement en location
Pour résilier votre contrat, vous devez informer le propriétaire par :
- Lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Courrier remis en main propre.
Selon le motif avancé, votre délai pour quitter les lieux peut être réduit à 1 mois, comme dans le cas d’une cessation de contrat de travail ou de problèmes de santé.
Bon à savoir : la résiliation par e-mail
La résiliation d’un bail par email n’est pas considérée comme valide légalement.
Le délai de préavis
En règle générale, le préavis est de 3 mois pour rompre un contrat de location. Cela s’applique aussi en cas de départ à la retraite ou de démission.
Cependant, le délai de préavis peut être réduit à 1 mois dans les cas suivants :
- Obtention d’un logement social ;
- Problème de santé ;
- Perte d’emploi ;
- Mutation professionnelle ;
- Violences au sein du couple.
Signer un contrat de location n’est pas à prendre à la légère. Tandis que le bailleur doit respecter les règles en vigueur, le locataire a aussi des obligations. Selon votre situation, des aides sont disponibles pour votre déménagement. N’hésitez pas à consulter notre guide des dispositifs d’aide au déménagement.
Les 4 points clés à retenir :
- La signature d’un bail est obligatoire dès qu’une habitation est louée pour servir de résidence principale ;
- La durée d’un bail est de 3 à 6 ans pour un logement vide. Pour un logement meublé, elle est limitée à 1 an maximum et 9 mois pour une location étudiante ;
