Comprendre la caution et le dépôt de garantie
La caution et le dépôt de garantie sont des garanties requises par le bailleur pour se prémunir contre d’éventuels loyers impayés ou des dégradations causées par le locataire. Ces deux termes sont fréquemment mal compris, bien qu’ils fonctionnent différemment. Voici un aperçu des distinctions entre ces deux types de garanties locatives.
Qu’est-ce que la caution de location ?
La caution a pour but d’assurer le règlement des éventuelles dettes du locataire envers le propriétaire d’un bien loué. Ces dettes peuvent inclure le loyer, les charges, ainsi que les frais engagés pour remettre en état le logement en cas de dégradations. Cet engagement se formalise par un acte de cautionnement, qui peut être réalisé :
- Par acte sous signature privée (sans intervention d’un notaire) ;
- Par acte authentique (rédigé par un notaire, un huissier ou un officier d’état civil).
La caution peut provenir de :
- Une personne physique (amis, membres de la famille, etc.) ;
- Une personne morale (Action Logement via la garantie VISALE, banques, entreprises, etc.).
Le bailleur peut demander certains documents prouvant la capacité de la caution à régler les impayés, tels que :
- Un justificatif d’identité ;
- Un justificatif de domicile ;
- Un justificatif de situation professionnelle ;
- Un justificatif de revenus ;
- Pour une personne morale, un extrait Kbis et une pièce d’identité du représentant de l’entreprise.
La caution est-elle obligatoire ?
Le bailleur peut exiger une caution lors de la signature d’un contrat de location. Toutefois, s’il détient une assurance privée contre les risques locatifs, il ne peut demander une caution que si le locataire est étudiant ou apprenti. Si le bailleur est une entité morale, il ne peut imposer de caution pour un étudiant bénéficiant d’une bourse de l’enseignement supérieur.
Distinguer entre caution simple et solidaire
Il existe deux catégories de caution :
- Caution simple : elle permet au bailleur de faire appel à la caution uniquement si le locataire est dans l’incapacité de payer ses dettes locatives. Un commandement de payer est alors adressé à ce dernier avant d’activer la caution ;
- Caution solidaire : elle donne au propriétaire le droit de faire appel à la caution dès le premier impayé, sans avoir à vérifier au préalable la capacité de remboursement du locataire.
L’engagement de la caution prend fin à l’expiration du bail ou lors du délai de préavis du locataire.
Quel type de caution pour la colocation ?
Dans le cadre d’un bail unique, le propriétaire peut exiger une caution pour chaque colocataire ou un garant pour plusieurs d’entre eux. Si un contrat de location est signé par chaque colocataire, la caution doit se limiter à la part de loyer et de charges de chacun.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Dans le cadre d’une location vide ou meublée, le bailleur peut demander un dépôt de garantie. Ce montant est destiné à couvrir les manquements possibles du locataire, tels que les loyers ou charges impayés, ainsi que les réparations nécessaires dans le logement.
Quel montant pour le dépôt de garantie ?
Le montant maximal du dépôt de garantie varie selon le type de location :
- Location vide : si le loyer est payé mensuellement, le dépôt ne doit pas excéder un mois de loyer, hors charges. Si le loyer est payé d’avance pour plus de deux mois, aucun dépôt ne peut être exigé ;
- Location meublée : pour un loyer mensuel, le dépôt ne doit pas dépasser deux mois de loyer, hors charges. En cas de paiement d’avance, aucun dépôt ne peut être demandé.
Le propriétaire ne peut pas modifier le montant du dépôt de garantie durant la durée du contrat de location ou lors de son renouvellement.
Quand doit-on payer le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie doit être versé au bailleur lors de la signature du contrat de location et peut être réglé par :
- Le locataire lui-même ;
- Action Logement, grâce à l’avance LOCA-PASS® ;
- Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Le chèque de caution est-il encaissé ?
Le bailleur a le droit d’encaisser le chèque de caution dès la signature du bail. Si le locataire le remet au préalable, il ne pourra pas l’encaisser avant cette date. À la fin du bail, si l’état des lieux est conforme, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai de un mois maximum. En cas de non-conformité, ce délai est étendu à deux mois. Dans les deux cas, des retenues peuvent être appliquées en cas d’impayés ou de dégradations, et ces retenues doivent être justifiées par le propriétaire.
Que faire si le dépôt de garantie n’est pas restitué ?
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai légal, le locataire peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus persistant, une conciliation peut être tentée avec l’aide de :
- La commission départementale de conciliation (CDC) ;
- Un conciliateur de justice.
Si la conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection doit être saisi. Le locataire peut également obtenir des intérêts de retard sur le dépôt si celui-ci est restitué tardivement, calculés à raison de 10 % du loyer hors charges par mois de retard.
Aides pour la caution et le dépôt de garantie
La garantie VISALE : Si un locataire ne trouve pas de garant, il peut solliciter Action Logement pour être couvert par cette garantie. En cas de non-paiement par le locataire, l’organisme règlera les sommes dues au bailleur, puis le locataire devra les rembourser selon l’échéancier déterminé.
L’Avance LOCA-PASS® : Cela aide le locataire à financer le dépôt de garantie. Il s’agit d’un prêt accordé par Action Logement d’un montant maximal de 1 200 euros. Le locataire remboursera ce prêt sur une période équivalente à celle de son bail, dans une limite de 25 mois.
À retenir en trois points
- La caution s’engage à régler les éventuelles dettes locatives au nom du locataire ;
- Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie pour couvrir les manquements potentiels du locataire ;
- Action Logement offre des aides pour obtenir une caution (garantie VISALE) et pour financer le chèque de caution (Avance LOCA-PASS®).
