La caution et le dépôt de garantie font partie des garanties exigibles par le bailleur. Elles lui servent à se protéger contre les impayés de loyers ou les dégradations du locataire. Les deux notions sont souvent confondues. Pourtant, elles n’ont pas le même mode de fonctionnement. Déménagez Malynx vous explique les différences entre les deux types de garanties locatives.
Qu’est-ce que la caution de location ?
La caution permet de rembourser payer les hypothétiques dettes du locataire au propriétaire d’un logement loué. Elles comprennent le loyer, les charges et les frais nécessaires pour remettre en état le logement dégradé. L’engagement est formalisé à l’écrit par le biais d’un acte de cautionnement. Ce dernier peut être réalisé :
- Par acte sous signature privée (sans la présence d’un notaire) ;
- Par acte authentique (établi par un notaire, huissier ou officier d’état civil)1.
La caution peut être :
- Une personne physique (amis, parents, membres de la famille, etc.) ;
- Une personne morale (Action Logement, via la garantie VISALE, banque, entreprise, etc.)2
Les documents justifiant de la capacité à payer les éventuels impayés du locataire doivent être communiqués au bailleur. Le propriétaire peut lui demander :
- Un justificatif d’identité ;
- Un justificatif de domicile ;
- Un justificatif de situation professionnelle ;
- Un justificatif de revenus ;
- Pour une personne morale, un extrait Kbis original et un justificatif d’identité du représentant de l’entreprise3.
Bon à savoir : la caution est-elle obligatoire ?
Le bailleur a le droit de demander une caution, en contrepartie de la signature du contrat de location. S’il dispose déjà d’une assurance privée contre les risques locatifs, il est autorisé à réclamer une caution seulement si le locataire est étudiant ou apprenti. Si le bailleur est une personne morale, il ne peut pas exiger de caution si le locataire est un étudiant disposant d’une bourse de l’enseignement supérieur4.
Quelle différence entre caution simple et solidaire ?
Il existe deux types de caution :
- La caution simple. Elle permet au bailleur d’avoir recours à la caution uniquement si le locataire n’est pas en capacité de régler les dettes locatives. Il lui adresse un commandement de payer avant de se tourner vers sa caution ;
- La caution solidaire. Elle offre la possibilité au propriétaire de faire appel à la caution dès le 1er impayé. Le bailleur n’est pas tenu de se renseigner au préalable sur la capacité du locataire à rembourser la dette5.
L’engagement de la caution se termine à la fin du bail ou du délai de préavis du locataire.
Bon à savoir : quelle caution pour la colocation ?
Si le bail est unique, le propriétaire peut demander une caution pour chaque colocataire ou un garant s’engageant pour plusieurs d’entre eux. Si un bail est signé par colocataire, la caution doit porter sur la part de loyer et de charges dont il est redevable6.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Dans une location vide ou meublée, le bailleur a le droit de réclamer le versement d’un dépôt de garantie. Il est destiné à combler les éventuels manquements du locataire : loyers ou charges impayés, réparations à effectuer dans le logement, etc.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le montant maximum du dépôt de garantie dépend du type de location :
- Location vide : si le loyer est payé chaque mois, il ne doit pas excéder un mois de loyer, hors charges. Si le loyer est payable à l’avance pour une période supérieure à 2 mois, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé ;
- Location meublée : pour un loyer payé mensuellement, le dépôt de garantie doit être au maximum de 2 mois de loyer, hors charges. S’il est payable d’avance, le bailleur ne peut pas en réclamer un au locataire7.
Le propriétaire n’est pas autorisé à réviser le montant du dépôt de garantie en cours ou au renouvellement du contrat de location.
Quand faut-il payer le dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie doit être versé au bailleur lors de la signature du contrat de location. Il peut être versé par :
- Le locataire ;
- Action Logement, avec l’avance LOCA-PASS® ;
- Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL)8.
Est-ce que le chèque de caution est encaissé ?
Le propriétaire peut encaisser le chèque de caution à compter de la signature du bail. Si le locataire lui remet en amont, il ne pourra pas l’encaisser avant cette date. En fin de bail, si l’état des lieux est conforme, le dépôt de garantie doit être reversé au locataire dans un délai maximum d’un mois. S’il est non conforme, le dépôt de garantie est restitué au locataire sous un délai de 2 mois9.
Dans les deux cas, des retenues peuvent être appliquées en présence d’impayés ou de dégradations. Elles doivent être justifiées par le propriétaire.
Quel recours si le chèque de caution n’a pas été rendu ?
Le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai fixé par la loi ? Le locataire peut le mettre en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR). S’il refuse toujours de le reverser après cette démarche, il doit tenter une conciliation avec l’aide de :
- La commission départementale de conciliation (CDC) ;
- Un conciliateur de justice10.
En cas d’échec de la conciliation, le juge des contentieux de la protection doit être saisi. Des intérêts de retard sont dus au locataire si le dépôt de garantie est restitué tardivement. Pour chaque mois de retard, le chèque de caution est majoré d’une somme représentant 10 % du loyer hors charges11.
Quelles aides pour la caution et le dépôt de garantie ?
La garantie VISALE
Si un locataire ne parvient pas à trouver de garant, il peut demander à Action Logement d’être sa caution. L’organisme verse les sommes dues au bailleur en cas de défaillance de paiement du locataire. Il doit ensuite les rembourser selon l’échéancier prévu12.
L’Avance LOCA-PASS®
Elle aide le locataire à financer le dépôt de garantie. Il s’agit d’un prêt accordé par Action Logement. Le montant maximal est fixé à 1 200 euros. Le locataire doit rembourser l’avance sur une durée similaire à celle de son bail, dans la limite de 25 mois13.
Les trois points clés à retenir :
- La caution s’engage à payer les éventuelles dettes locatives à la place du locataire ;
- Le bailleur peut réclamer un dépôt de garantie pour couvrir les possibles manquements du locataire ;
- Action Logement propose une aide pour trouver une caution (garantie VISALE) et une autre pour verser le chèque de caution au propriétaire (Avance LOCA-PASS®).
1, 2, 3, 4, 5 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31267
6 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34661
7, 8, 9, 10, 11 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
12 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33453
13 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F18490
